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普通收入户与房无缘 畸高价格将掏空房市根基
2021-05-03 11:19:35  来源:花生资讯网 

在全球经济仍然没有走出寒冬的季节里,中国大陆楼市的温度却炙热烫人。深圳、上海、北京房屋价格涨速更是令人瞠目结舌。高涨不歇的房价带来了世界第一的GDP增速,然而,光鲜的表象后面是巨大的隐患。  普通收入户与房无缘  据报道,深圳4-7月房屋均价12203元、12550元、14197元和14654元,各月房价环比涨幅分别为11.23%、2.84%、13.12%和3.22%。而7月28日-8月2日,由于成交结构的关系,深圳房屋周成交均价达20206元,比上一周环比增长23.43%。  8月11日的消息,上海上周商品房成交均价为18005元,环比前周涨13%。而8月12日上海证券报报道,8月上海商品住宅平均成交价格极有可能达到1.8至1.9万元。相比7月15808元的价格,涨幅可能达到20%。  8月11日中国指数研究院发布数据显示,北京7月商品住宅成交均价环比上涨9.05%,首次约达14500元。而4月份的成交均价超过12000元,6月份则突破13000元。  可见,目前深圳、上海的住宅均价已经远超1.5万大关。而按照目前的上涨幅度,在笔者写这篇稿子时,北京的住宅均价也应该轻松到达1.5万关口。  1.5万的高价意味着什么?如果按照收入来划分阶层,把社会分为普通居民、白领阶层、金领阶层、其他阶层的话,那就是普通的居民将基本被赶出了房屋市场。据报道,7月30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%,其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降,北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。尽管一线城市的房屋成交量下降有诸多原因,但是价涨量缩的现象表明,普通居民开始被畸高的房价赶出房屋市场则是一个非常重要的原因。  这一判断,并非空口无据。据报道,2009年上半年上海城市居民家庭人均可支配收入为14965元。那么,一家三口的年收入约在9万。如果普通住宅按100平方米、均价按1.5万来计算,房屋总价为150万,为普通居民家庭年收入的16.7倍,大大超过公认的3-6倍的合理区间。如果按照首付2成、贷款利率为5.94%(利率目前较低,长期必然走高)、20年还贷来简化计算,则每年还款超过10万元。每年还本付息额超过年收入,所以普通居民现在就被挤出市场。  白领金领也将退出市场  目前深圳、上海、北京的房价还在上涨中。如果按照上文提到的涨幅持续下去,那么今年年底,北京的住宅均价将超过2.2万元,深圳、上海则要超过3万元;到2010年底,三地的住宅均价将远远超过5万元。  根据统计局数据,2009年上半年全国平均工资14638元,金融业平均工资是全国平均水平的2.1倍。即使按照上半年上海居民家庭人均可支配收入为14965元,金融业收入为平均收入的2.1倍来看,即使是三口之家每人都从事金融业,平均家庭年收入也不足19万。那么100平方米的房子,总价格在300万的话,假如首付2成,则贷款240万。每年需要还本息20.5万多元,还本付息额超过家庭收入。因此,白领阶层基本上也被挤出了房屋市场。  金领的情况也不乐观。按照上面的推算,2010年底三地的住宅均价将远超5万/平方米。假如金领家庭年收入在50万,房屋价格500万的话,贷款8成为400万,则每年还本付息额超过34万,占家庭收入的68%以上。如果目前房屋价格上涨的势头不止,金领将在2010年底之前被挤出市场。  基础被掏空行业必崩溃  当普通居民被赶出市场以后,住宅就由生活必需品变成了奢侈品。在白领和金领被挤出市场以后,住宅就变成了“珍藏品”。某单价超10万元楼盘开发商扬言,他的房子是收藏品。然而,他的房子虽然可以卖到古董的收藏价,但基础却是海市蜃楼。因为,目前房屋名义产权最多只有70年,而那个号称是古董级收藏品的房子,房产商是上个世纪90年代拿地的,至今房屋的名义产权时间已经不足60年了。即使是在名义70年产权的时期之内,房子的产权也是不完整的,还可能面临城市规划和拆迁的困扰。而且在环境权上,房屋的产权也有缺陷,当今住宅并不能有效拒绝高架道路、电磁设施等近距离的亲密接触。一个产权时期极为有限、物质形态时刻面临折旧老化、产权权力多有缺陷的东西,一个因为实体经济低迷不振而使得资金转移到楼市和因为“通货再膨胀”政策而激增的流动性所爆炒的东西,又如何能成为珍藏品?!  当房屋市场把普通居民、白领、金领基本赶出市场,而基础又是海市蜃楼的话,那么这个市场的结局是可想而知的,其下场可能还不如上个世纪90年代日本东京的房地产市场,也许其结局更像是荷兰17世纪30年代的郁金香市场。


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